投资与炒房

国际的统计中有房屋空置率一说，是指所有市场中的存量（包括增量中已竣工的存量），有多少房子没有被利用。但中国的空置率被专用于指新增量中未销售的房子了。于是空置率与国际通行的惯例不接轨了，中国只好再创造一个空屋率来专指存量中的未利用房屋的统计。

投机的炒房行为有多少就只好用空屋率来衡量了。过去曾有些人用骑车在城中转一圈看看有多少房子黑着灯来认定空屋，以界定炒房的数量。后来有人用电表、水表的统计来替代空屋的统计，那么什么叫偶尔居住呢？比如有人在就实现了五加二的消费习惯，是否两头都只能算空屋呢？还是看看人口与入户的统计数据吧！

2004年全国存量住宅的空屋率为3.26%，而2007年全国城镇的空屋率则下降为2.81%，这说明在全国范围内住房的实际使用利用率是极高的，且出现逐年下降的空置情况。这完全不值得大惊小怪，更不值得为此而大动干戈出台更严厉的政策和为区区的2.81%而头痛。

2.81%的空屋中并非都是投机行为的反映，其中许多是富起来的人在不同城市的购房行为，为子女上学、养老、度假而预先的准备。像大量的山西“炒房团”有购房置产的习俗，但却没有卖房的习俗，山西人更多的是不破产不卖祖产的旧观念，那么这种真正的被称为只吃房价差价的短期炒房人就更少得可怜了，也许还不到1%。

也许在个别城市有这种相对集中的市场份额，但大多数是地方政府高兴还来不及的事。地方政府会感谢他们推高了房价的同时拉动土地价格的攀升，让政府土地的收益大增、市场活跃且税收大增。

地方政府很像迅速改变城市面貌，但如果房价上不去，拆迁成本就难以承受，地方可动用的收益资源效率降低，低价房的质量也无法提高，城市建设难以改观。投资也许就成了钻点，让一潭死水变成了活水也增加了城市的生命力。

2.81%的数量比例并不大，但套数的绝对值也有几百万套，当然让决策者颇感头痛了。但宏观调控却只能从总量上来调节，无法解决微观的细节，而为这2.81%出台的政策却可能影响到5%或10%的城镇家庭，因小而失大就更不可取了。

投资与投机也许本就是无法分清的一种行为，但都要承担市场的风险，都必然首先亏损的不是银行的贷款而是投资人的本金。毕竟与美国次债完全不同，要支付至少20%的首付款、支付期房至现房之间的利息与本金了。而次债则更多的是只付息，付息全部或大部分是应纳税的冲抵，购房人承担的风险大不相同。

该解决的仍是中国的一系列政策，只要政策存在对市场行为的偏见，那么无论是针对投资还是针对投机的政策都必然产生巨大的负面作用，最终不但破坏市场经济的发展，也会严重的损害居民改善住房需要的意愿。

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