从泰龙现代商城策划案例看商业房地产的定位策略
时间:2007年12月21日 作者:李天 点击:
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link" href="http://www.em-cn.com" target="_blank">营销大师菲利浦·科特勒说，定位是企业的产品和形象在目标顾客中确立的与众不同的地位。这个对定位的解释单纯考虑的是买卖双方之间的关系；然而由于商业房地产不仅要考虑到它的顾客群体，也要考虑到动态的商业环境，因此商业房地产的定位远非如此简单。商业地产的定位包括很多方面，比如，市场定位、功能定位、经营定位等等。随着商业地产投资的不断升温，商业地产的定位问题日益显露。
迷失之一：缺乏主题特色
如果说定位是商业房定产的脊椎骨，那么主题特色就是商业房地产的“魂”。商业地产必须营造主题特色，从而吸引消费者，没有特色、没有主题的项目就没有生命力。据调查，2004年商业房地产的空置量为2610万平方米，2006年第一季度已经增长到3012万平方米，这个数字是惊人的。因此，那么商业房地产如何能够脱颖而出，毫无疑问主题商业地产是成为一种很重要的出路。
也有不少商业房地产开发商虽然定下了商业地产开发的主题，但真正围绕主题做深入的研究和做核心的运营，打造核心竞争力的开发商并不多，而是仅仅浮在表面上的炒作与概念的炒作上，非常的苍白，这种一种苍白的开发模式往往趋于形式，很难起到聚众效果。
迷失之二：缺乏差异化的市场定位
商业竞争的白热化主要来源于同质化竞争，很多房地产开发商对项目开发大多是一哄而上，没有差异化。商业地产的投资过热，给其投资盲目性埋下了“病根”。投资盲目性主要表现在：一是商业地产市场投资扎堆，投资项目同质化、甚至于抄袭现象严重，造成了商圈功能的重复。二是一些城市中心地区的“商场扎堆”而又没有进行高中低档和功能上的错位经营，确实带来了商家“贴身肉搏”恶性竞争、商场销售额下降和零售商撤市等后果。三是很多商业地产项目采取了“先开发后招商”的方式，最终造成项目的损失巨大，还经常引发开发商、经营商、物业管理商三方的矛盾。
因此，一个商业地产项目要想获得成功就要考虑细化市场，寻找市场的空白点，走差异化路线。
商业地产项目开发盲目无序。一些商业地产开发商出于自身利益的需要，追求新的投资盈利模式，引发了大型商业网点建设热潮，结果绝大多数项目论证都不充分，建设开发盲目无序，成为新一轮投诉热点，有的还导致了就业、扰民、影响交通、破坏环境等一系列问题。此外，项目开发的盲目无序还是近年来我国商业地产空置率急升的一个重要原因。
迷失之三：缺乏合理的业态组合
一方面，商业房地产的业态定位不能是单一的，而是要根据市场细分后消费群体的不同，对商业房地产中的业态进行组合。比如广州中泰广场曾把自己的经营内容定位为百货业，商场一到七层都由百盛百货经营，结果效果不甚理想。目前，该广场放弃大而全的经营内容，大量减少家电、家庭百货及男士服饰等经营项目，让位于女性服饰、化装品、饰品等，籍此吸引市场细分后的消费者。另一方面，商业房地产的业态组合也不能是杂乱无章的。很多商业房地产开发商在急功近利的心态影响下，急于收回投资资金，将商铺进行散售，一旦散售，失去规划性，造成业态组合及品牌选择上的不合理，必将导致经营失败。
因此，商业房地产要讲究“错位经营，和谐互补”。重庆目前规模最大的街区型购物广场----龙湖北城天街就是注重业态组合及品牌选择匹配的一个成功例子。坐落其中的银太百货引领时尚潮流，华联商厦走大众之路，天街商铺则是精品店、特色店，强调个性与品位，三大形态相互区别却又呼应。
从泰龙现代商城看商业房地产的定位策略
“知此知彼，百战不殆” 有不少房地产业内人士曾言，定位精准乃是商业房地产开发制胜的关键。商业房地产开发就如打仗，若想取胜，必须知己知彼。让我们剖析泰龙现代商城案例来分析商业房地产的定位策略的基本模式。正如世界上没有一片一模一样的树叶一样，泰龙现代商城案例仅仅是可供借鉴，但是绝对不能照搬照抄，照搬照抄只会死
迷失之一：缺乏主题特色
如果说定位是商业房定产的脊椎骨，那么主题特色就是商业房地产的“魂”。商业地产必须营造主题特色，从而吸引消费者，没有特色、没有主题的项目就没有生命力。据调查，2004年商业房地产的空置量为2610万平方米，2006年第一季度已经增长到3012万平方米，这个数字是惊人的。因此，那么商业房地产如何能够脱颖而出，毫无疑问主题商业地产是成为一种很重要的出路。
也有不少商业房地产开发商虽然定下了商业地产开发的主题，但真正围绕主题做深入的研究和做核心的运营，打造核心竞争力的开发商并不多，而是仅仅浮在表面上的炒作与概念的炒作上，非常的苍白，这种一种苍白的开发模式往往趋于形式，很难起到聚众效果。
迷失之二：缺乏差异化的市场定位
商业竞争的白热化主要来源于同质化竞争，很多房地产开发商对项目开发大多是一哄而上，没有差异化。商业地产的投资过热，给其投资盲目性埋下了“病根”。投资盲目性主要表现在：一是商业地产市场投资扎堆，投资项目同质化、甚至于抄袭现象严重，造成了商圈功能的重复。二是一些城市中心地区的“商场扎堆”而又没有进行高中低档和功能上的错位经营，确实带来了商家“贴身肉搏”恶性竞争、商场销售额下降和零售商撤市等后果。三是很多商业地产项目采取了“先开发后招商”的方式，最终造成项目的损失巨大，还经常引发开发商、经营商、物业管理商三方的矛盾。
因此，一个商业地产项目要想获得成功就要考虑细化市场，寻找市场的空白点，走差异化路线。
商业地产项目开发盲目无序。一些商业地产开发商出于自身利益的需要，追求新的投资盈利模式，引发了大型商业网点建设热潮，结果绝大多数项目论证都不充分，建设开发盲目无序，成为新一轮投诉热点，有的还导致了就业、扰民、影响交通、破坏环境等一系列问题。此外，项目开发的盲目无序还是近年来我国商业地产空置率急升的一个重要原因。
迷失之三：缺乏合理的业态组合
一方面，商业房地产的业态定位不能是单一的，而是要根据市场细分后消费群体的不同，对商业房地产中的业态进行组合。比如广州中泰广场曾把自己的经营内容定位为百货业，商场一到七层都由百盛百货经营，结果效果不甚理想。目前，该广场放弃大而全的经营内容，大量减少家电、家庭百货及男士服饰等经营项目，让位于女性服饰、化装品、饰品等，籍此吸引市场细分后的消费者。另一方面，商业房地产的业态组合也不能是杂乱无章的。很多商业房地产开发商在急功近利的心态影响下，急于收回投资资金，将商铺进行散售，一旦散售，失去规划性，造成业态组合及品牌选择上的不合理，必将导致经营失败。
因此，商业房地产要讲究“错位经营，和谐互补”。重庆目前规模最大的街区型购物广场----龙湖北城天街就是注重业态组合及品牌选择匹配的一个成功例子。坐落其中的银太百货引领时尚潮流，华联商厦走大众之路，天街商铺则是精品店、特色店，强调个性与品位，三大形态相互区别却又呼应。
从泰龙现代商城看商业房地产的定位策略
“知此知彼，百战不殆” 有不少房地产业内人士曾言，定位精准乃是商业房地产开发制胜的关键。商业房地产开发就如打仗，若想取胜，必须知己知彼。让我们剖析泰龙现代商城案例来分析商业房地产的定位策略的基本模式。正如世界上没有一片一模一样的树叶一样，泰龙现代商城案例仅仅是可供借鉴，但是绝对不能照搬照抄，照搬照抄只会死
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