从泰龙现代商城策划案例看商业房地产的定位策略
时间:2007年12月21日 作者:李天 点击:
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一块心头大石。
瓶颈三：缺乏模块化与个性化的有机统一。
现代商业地产是与各种商业零售业形态、休闲产业、工业园区开发等充分结合的高专业化产业，因此应该是多功能相协调的有机统一的结合体。但是，目前国内绝大多数商业地产项目采用了所谓“模块化”的运作模式，即简单地把整个项目分割成若干模块再进行叠加，放弃了统一规划和专业化的开发操作程序，特别严重的缺乏项目间的个性化特征，结果导致模块之间、商业项目与零售业态、休闲产业、工业园区开发等接口出现偏差，削弱了整个商业项目规划的合理性，严重制约了商业地产的正常发展。比较普遍的情况是，在同一区域内的几个项目相隔距离较远，无法形成整体规模，反倒削弱了项目的总体竞争优势。
五、商业房地产的机遇和挑战
第一是住宅房地产拉动商业房地产的发展。一个成熟的住宅社区，需要配置若干个商业物业的业态，比如有超市、餐馆、休闲中心、学校等，还有各式各样的店。据统计，商品住宅2005年的竣工量超过三亿五千万平方米。如果十万平方米的社区计算，将会有3500万个社区。因此商业房地产的开发数量是非常可观的。
第二是我们发展的机遇是城市不断更新的催生。中国正在进行城市改造，拆迁也好、基础设施放大也好等等必然有很多商店旧的店要拆掉，要盖新的店。许多房子要拆掉要盖新的。
第三是商业需求消费升级。大家知道商业业态变化是随着人们生活水平提高，人们对商业需求不断发生变化和升值的。比如以前百货店，现在有很多的便利店、专卖店、专业店、以及购物中心等等，这是世界的潮流，这和中国消费水平的升级是有关系的。所以我们商业地产也在不断发展。
第四是国际品牌对商业的推动。现在许多国际品牌纷纷涌入中国市场，中国的市场太大了。家乐福、沃尔玛等等这些品牌店都进入了，这给我们商业地产发展提供很大空间。
第五是许多以创意、创新为主题的高新技术和产业的工业园区的诞生，也催生了新一轮更高的水平的商业房地产的发展。
商业房地产和民用房地产的定位区别
一、商业房地产和民用房地产的区别
从商业地产与住宅的比较来看，商业地产的开发要比住宅开发专业得多，复杂得多。首先，因为商业环境是动态的，开发商在做商业地产时要用动态的眼光，不但要面对现在还要预测未来。其次，客户群体区别。住宅房地产体现的是最基本的使用功能，面对的客户群体相对单一只需要解决开发商和购买者两方面的问题就可以了。所以住宅房地产重视的是开发商和购买者之间的销售关系。而商业房地产需要处理的是开发商，投资商，消费者和经营者，甚至于包括政府、社区在内的多方面的关系。因此商业地产更重视的是后期的经营。第三，经营模式区别。住宅房地产的资金回收模式相对简单，主要靠出售楼盘来回收资金，资金循环体系表现为非资本化的循环方式。而商业房地产投资回报形式是多样的。对于规模庞大的商业房地产，主要以收取租金为投资回报形式的模式；而对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取租金回收的方式，但不少小规模商业房地产，比如写字楼和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式。
二、目前中国商业房地产在定位上的几大迷失
商业房地产的定位犹如射击里的准星，如果准星没有对好，就无法命中目标。然而商业房地产的定位无异于“蜀道之难，难于上青天”。举世公认的
瓶颈三：缺乏模块化与个性化的有机统一。
现代商业地产是与各种商业零售业形态、休闲产业、工业园区开发等充分结合的高专业化产业，因此应该是多功能相协调的有机统一的结合体。但是，目前国内绝大多数商业地产项目采用了所谓“模块化”的运作模式，即简单地把整个项目分割成若干模块再进行叠加，放弃了统一规划和专业化的开发操作程序，特别严重的缺乏项目间的个性化特征，结果导致模块之间、商业项目与零售业态、休闲产业、工业园区开发等接口出现偏差，削弱了整个商业项目规划的合理性，严重制约了商业地产的正常发展。比较普遍的情况是，在同一区域内的几个项目相隔距离较远，无法形成整体规模，反倒削弱了项目的总体竞争优势。
五、商业房地产的机遇和挑战
第一是住宅房地产拉动商业房地产的发展。一个成熟的住宅社区，需要配置若干个商业物业的业态，比如有超市、餐馆、休闲中心、学校等，还有各式各样的店。据统计，商品住宅2005年的竣工量超过三亿五千万平方米。如果十万平方米的社区计算，将会有3500万个社区。因此商业房地产的开发数量是非常可观的。
第二是我们发展的机遇是城市不断更新的催生。中国正在进行城市改造，拆迁也好、基础设施放大也好等等必然有很多商店旧的店要拆掉，要盖新的店。许多房子要拆掉要盖新的。
第三是商业需求消费升级。大家知道商业业态变化是随着人们生活水平提高，人们对商业需求不断发生变化和升值的。比如以前百货店，现在有很多的便利店、专卖店、专业店、以及购物中心等等，这是世界的潮流，这和中国消费水平的升级是有关系的。所以我们商业地产也在不断发展。
第四是国际品牌对商业的推动。现在许多国际品牌纷纷涌入中国市场，中国的市场太大了。家乐福、沃尔玛等等这些品牌店都进入了，这给我们商业地产发展提供很大空间。
第五是许多以创意、创新为主题的高新技术和产业的工业园区的诞生，也催生了新一轮更高的水平的商业房地产的发展。
商业房地产和民用房地产的定位区别
一、商业房地产和民用房地产的区别
从商业地产与住宅的比较来看，商业地产的开发要比住宅开发专业得多，复杂得多。首先，因为商业环境是动态的，开发商在做商业地产时要用动态的眼光，不但要面对现在还要预测未来。其次，客户群体区别。住宅房地产体现的是最基本的使用功能，面对的客户群体相对单一只需要解决开发商和购买者两方面的问题就可以了。所以住宅房地产重视的是开发商和购买者之间的销售关系。而商业房地产需要处理的是开发商，投资商，消费者和经营者，甚至于包括政府、社区在内的多方面的关系。因此商业地产更重视的是后期的经营。第三，经营模式区别。住宅房地产的资金回收模式相对简单，主要靠出售楼盘来回收资金，资金循环体系表现为非资本化的循环方式。而商业房地产投资回报形式是多样的。对于规模庞大的商业房地产，主要以收取租金为投资回报形式的模式；而对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取租金回收的方式，但不少小规模商业房地产，比如写字楼和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式。
二、目前中国商业房地产在定位上的几大迷失
商业房地产的定位犹如射击里的准星，如果准星没有对好，就无法命中目标。然而商业房地产的定位无异于“蜀道之难，难于上青天”。举世公认的
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