房地产的金融运作及基金的操作

的方式，正越来越清晰地展示了这种转变的路径。
　 
　    土地供应方式的市场化、银行信贷政策的紧缩挤压、外资房地产基金的强力进入等，冲击并改变着固有的房地产开发模式。20年来中国房地产模式的核心是房地产商统揽土地——融资——规划——施工——销售——物业管理的全部环节。在这一产业价值链中，土地是房地产商能够进行开发的原始支点，融资只不过是整个运作的一个环节而己。
　 
　    然而在近两年房地产企业寻求资金渠道多元化的运作过程中，一些主流房地产商越来越重视融资环节，将这一坏节提升到了从所未有的高度，而且其金融运作展示了一种行业趋势：房地产商正面临角色转换，刚由开发商向投资商、运营管理商转变。
　 
　    房地产基金和投资商将成为未来的两种主流业态。按照目前房地产市场存量及未来的发展潜力，只要政策许可，未来中刚房地产基金从数量上和管理的资产规模上达到美国目前的水平是完全可能的。而随着房地产业食物链的变异，那些具有丰富的开发、运营管理经验的专业房地产投资商也将成为左右市场的重要力量
　 
　    众所周知，目前房地产业的资金来源中，银行贷款和其它资金(包括定金及预收款等)规模过大。2003年，房地产开发投资资金来源中的国内贷款迅速扩张，规模达3138.3亿元，分别相当于从1999年到2002年4年的2.8倍、2.3倍、1.9倍和1.4倍。2004年宏观调控后，房地产开发投资的贷款增幅放慢，但1-10月仍然增长5.9％。
　 
　    目前房地产开发投资资金的主要来源仍是国内贷款，其它融资渠道甚少且极不稳定，这给银行系统带来很大的不确定因素。而且房地产开发企业把定会及预收款作为投资资金的重要来源。2004年1-10月，国内贷款、定金及预收款合计在房地产开发投资中的比重超过六成，达61.3％，比宏观调控自订的2004年12月份非但没有下降，反而提高2.7个百分点。在房地产开发投资因国内贷款下降而减轻对银行资金依赖的同时，由于个人住房贷款迅速增长，又间接深化了对银行资金的占用。也加重了房地产开发投资对银行资金的依赖。
　 
　陈国庆教授系中国策划研究院执行院长，中国策划研究院房地产策划专家委员会主任，校园星网CEO，上海地标房地产咨询有限公司董事长首届中国十大策划风云人物。主编的《营销策划学》《房地产营销策划》《房地产定位策略》《策划基础学》《案例精选》《策划案例汇编》专著被指定为中国注册策划师资格认证的统一教材。主持策划的首届中国国际高新技术交易会开幕式等案例曾受到党和国家领导人的高度赞扬。　
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