房地产的金融运作及基金的操作
时间:2007年12月14日 作者:陈国庆 点击:
加入收藏 有效营销
房地产使用资金量大，而且在房地产活动的全过程都要使用大量资金。在金融业的业务活动特别是贷款活动中，房地产占有很大比重。据世界许多国家的情况人析，房地产贷款占金融贷款总额比重小的也在20%左右，比重大的则超过40%。因此，房地产在金融业的运作中，包括扩展业务和带来利润，都占有重要的地位。 一些房地产企业还引入了外资房地产基金和投资商。如上海复地、顺驰等地产商与摩根士丹利先后合作开发地产项目；北京、上海等地的房地产项目也得到了荷兰国际集团以及排名世界前三强的荷兰房地产基金ING等的巨资投入。资料显示，近一年来仅在北京就有近20个房地产项目引入了外资，总建筑面积在500万平方米以上，涉及投资总额近30亿元。 通过分析和研究目的，房地产企业的各种融资创新和模式，中国房地产行业正在发生一场革命性的变革，这场变革的核心就是房地产行业的重心将由土地运营向金融运作转变。这场革命最终将可能产生两个结果：一是现有的开发商模式将最终裂变成投资商+建造商的模式，向美国等发达国家的房地产模式靠近。而且在这一过程中，房地产企业的走向必然分化出不同的路径，像万科、金地、招商地产这样的一些正在探索多种融资渠道的公司可能由房地产开发商转型为专业房地产投资商和运营管理商，还有一部分公司将转变为具有品牌的建造商，成为开发各环节的组织者。二是随着这种变化趋势的出现，现有的房地产开发食物链也将发生根本性的变化，最终房地产基金和投资商将成为主导中国房地产市场的两种主流业态。 从美国等成熟房地产市场的经验来看，当土地实现完全市场化的公开供给后，土地的转让价格将基本体现市场对土地未来价值的预期；与此同时，土地交割以巨额土地转让金在短期内支付为前提，银行将不再向开发商放款以支付土地价款。结果是开发商将难以从低价囤积土地并高价卖出中获取暴利，也难以借助银行信贷资金获利。在这种情况之下，开发商必须具备强大的会融运作能力或雄厚的资金实力以支持房地产开发对资金的巨量需求。否则，失去土地和资金两方面的寻租能力，开发商就只能凭借在房屋建造的组织方面的专业能力赚取与其付出相适应的合理利润。近期万通宣称参与集资建房并担任承建商的角色，其期望的利润率据称为“8％-15％”。 随着房地产行业的进一步发展，行业内的专业分工将越来越细。结果是政府赚土地的钱，投资商(也可以包括个人集资)赚取资金的回报，建造商赚耿产品创造的价值。 在一系列政策的影响下，房地产行业的游戏规则正在发生变化，其实质就是产业的核心由开发营建向金融运作转移，而房地产企业的运作模式也由开发模式向投资模式转变。迄今为止的一些房地产与金融结合
-
注意：本网所刊登的文章，均仅代表作者个人观点，并不代表本网立场。