房地产策划理论发展的六个阶段
时间:2007年04月07日 作者:Fname 点击:
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在我国，房地产策划从无到有发展十分迅速，首先归功于国外营销理论的发展给我们奠定了坚实的理论基础，其次，房地产业迅速发展的现实，造成市场需求的变幻莫测、房地产业强大的竞争压力、居高不下的楼盘空置率……，再次，归功于国内众多策划人勤奋努力，耕耘实践，使房地产策划理论逐步趋于完善和丰富，他们在实践中创造出许多精典楼盘和精彩营销方略的同时，还不断在理论上加以总结，提出富有创建的策划理论，如概念策划模式、卖点群策划模式、等值策划模式以及最新提出的房地产全程策划理论模式——增值策划模式及其核心DSTP思想：分析需求、细分市场、锁住目标、准确定位等。这些理论给房地产企业的开发实践插上了理论的翅膀，并在实践上给以智力、思想、策略的帮助与支持，使房地产企业的发展有了可遵循的方向，并使其有目的的去创造更多的经济效益。房地产策划理论的发展，使房地产策划越发显现出其不可忽视的巨大作用。
笔者多年从事房地产理论研究与实践，总结同行的创见，对我国房地产策划理论的发展进行总结，认为我国房地产策划理论的发展演进的过程经历了六个阶段，根据国外房地产策划理论发展历程，我国南方房地产业发达地区，将进入整合营销观念阶段——整合策划时代。愿抛砖引玉与同仁共同探讨。
一、建设观念阶段——标准规划
计划经济时代，我们只有简单的“房地产”概念，很长一段时间，我国的住宅建设一直是学习前苏联模式，而且住宅的建设标准由政府统一制定，谁也不能超标准，甚至是出几套标准图，大家全按标准图进行建设，千楼一面。
80年代以前，还没有房地产市场概念，那时“盖房子”、“盖家属院”，连人们的基本居住需求都难以满足，“规划设计有规划院，建筑设计有设计院”，策划等同于标准规划。
80年代末，消费者对住房的需求迅速增长，需求也逐渐有了层次,过去按标准图建设的住宅的观念被初步的规划设计取代，国外营销理论进入，导致房地产开发开始以设计为中心。当时，由于经济发展与生活水平有限，价格低廉的住房受到消费者欢迎，加之消费者对房地产产品的需求远大于供应，因而消费者最关心的是能否得到住房，而不是关心住房的细小特征。开发商致力于获得高生产效率和广泛的分销覆盖面，同时认为消费者喜爱那些可以随处得到的、价格低廉的住房。
二、楼盘观念阶段——销售策划
房地产刚刚走向市场化，大部分开发商开发项目的意识依然停留在计划经济时代，往往是跟着感觉走，那时的策划往往依赖于企业领导或几个设计院专家的“大脑风暴式”讨论，根本没有市场调研、消费者需求调查的意识，开发的项目充满了主观臆断，开发商的营销处于楼盘观念阶段，认为消费者最喜欢高质量、多功能和具有某些特色的楼盘，开发商总是致力于生产优质产品，并不断地改进产品，使之日臻完善。开发商认为，消费者欣赏精心建设的楼盘，他们能够鉴别楼盘的质量和功能，并且愿意出较多的钱买质量上乘的楼盘。许多开发商没有意识到其市场可能并不那么迎合时尚，甚至市场正在朝不同的方问发
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