恐慌抢购还是持币观望 消费者买房期望指向何方
●专家观点(一)
住宅需求被放大 过量供应将挤掉泡沫
房地产市场上需求被严重夸大，市场处于严重的过度扩张状态。四个因素造成了这样的局面。
第一，真实利率保持负值促进中国家庭提前满足对房地产的需求，房地产成了财富的保存方式。
第二，在新房市场上，被压抑的需求现象也夸大了需求。最初的购房者都有很高收入，这夸大了市场的购买力，如今来自高收入人群的需求已经得到了满足，销售价格将不得不向平均价格靠拢。
第三，腐败构成了房地产需求的很大一块。在大城市，非居住人口的房地产需求是房地产繁荣的主要因素。其中大部分来自于政府官员和国有企业的管理人员。
第四，投机是房地产需求的又一主要来源。在最火爆的那几个市场中，投机性的虚假需求可能占到了总需求的20%。因为在真实利率为负值的情况下，房地产价格在迅速上涨，投机性的虚假需求就会走上前台。
新房屋的供给量在以每年20%-30%的速度增长着。中国人的家庭收入几乎不可能以类似的速度增长。因此，为了满足对房地产的需求，储蓄所占家庭财富的份额将不得不下降。最近的家庭储蓄存款急速地下降可证明这一点，伴随着存款增长率的放慢，银行用于抵押贷款或者对房地产开放项目的贷款资金将会随之减少。在一定程度上，房地产行业将面临资金不足的问题。因为房地产项目开发的时间大约需要三年，市场对供给过量的反应将会有一个时滞。当家庭需求随着储蓄份额的减少而放慢的时候，供给却在持续上涨。这两者的结合将导致房地产价格进入低迷时期。(摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠)
●专家观点(二)
北京市人口规模总量控制不会影响到房地产业的发展
日前原则通过的《北京城市总体规划纲要(2004-2020年)》中提出，在未来几年，要将北京的人口增速控制在1.5%之内。据统计，目前北京常住人口已突破1400万，但每天滞留在北京的人口达到1700万，而且北京人口还在以每年2.5%的速度增长。有观点认为，这个规划中，北京的城市化正从数量上的急剧扩张向质量上提升这个方向进行转变，人口增量开始放缓，对房地产等等的需求是否也会随之放缓？
北京市购房的支持来自多方面——奥运场馆建设、市政基础设施建设等带来的拆迁需求、轨道交通的发展延伸了住宅区的发展空间，城镇化进程带来的住房需求，活跃在各个阶层的庞大的流动人口都构成了住宅消费需求。流动人口中少部分实力雄厚的高收入阶层是购买商品住宅的主要消费者，而绝大部分中低收入阶层则在住房市场上形成了规模庞大的购买、租赁消费群体，租赁市场的巨大需求，带动了住房交易市场的梯度消费，增强了城镇居民(出租方)的购房支付能力。
现有常住居民改善现有住房条件仍然是住房消费市场的绝对主力，预测到2020年，北京市城镇居民人均住房建筑面积将从现在的25平方米左右增长到至少35平方米(全国平均水平)，根据国际住房产业发展经验，在人均住房面积达到35平方米以前，将处于快速发展时期。而为配合北京市文保区保护，北京市将动迁一部分居民外迁，加上基础设施建设、奥运场馆建设以及危旧房改造等需要，拆迁需求还将保持相当长的时期，一般拆迁户每拆一平方米，要购买1.4平方米的新房。另外，随着家庭结构小型化以及逐步进入老龄社会，这两部分的新增市场需求将越来越显现出来。最主要的一点，北京是全国的首都，是环渤海经济圈的核心，其房地产市场需求是面向全国的，而不能简单以本地支付能力来衡量房地产业发展空间。国外机构进驻中国，也将带动更大量的商务地产、高档公寓等市场的发展。
2003年，北京市商品房销售面积在1800万平方米左右，存量住房交易不足十分之一，目前上海市增量与存量住房交易量比例已达到
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