市场营销理论与实务（二）
市场营销理论与实务（二）
柴强：
企业里面，它实际上衍生出很多企业里面，每一个企业是一个专业化的东西。所以，房地产业本身几块我们要看得比较长远一点。
接下来讲一下项目策划的内容，讲完我们再休息。我还回到我原来在今天来之前我准备要讲的内容。原来准备讲的话，一个房地产开发项目的策划，开发项目的策划实际上就是在一个房地产开发项目上马之前，或者说在你决策之前就应该做的，实际上是一个系统性的构思。
系统性构思的话，大概包括七个方面，第一个方面就是开发区位的分析与选择。这是一个。第二个方面就是开发内容的分析与选择，实际上具体来讲就是用途。第三个方面就是开发规模分析与选择。第四个就是开发时机的分析与选择。第五个就是开发合作方式的分析与选择。第六个项目融资方式的分析与选择。第七个方面的话就是开发完成后的产品它的经营方式的分析与选择。所以我谈的策划和别的可能谈的不一样，别的谈的话可能是一些其中某一个技巧，某一个什么东西，但我是要在项目投资决策之前勾画这样一些东西，怎么来勾画？怎么来思考，这七个方面。第一个就是区位，第二个就是用途或者是内容，第三个就是规模。第四个就是时机，第五就是开发合作方式，第六就是融资方式，第七开发完成后的产品经营方式，这样几个方面，怎么来思考怎么来勾画。实际上，我们说在任何房地产开发项目都应该是事先进行的系统的勾画，通过这种策划实际上形成和有选择一个较具体的开发经营的方案，就是说对你后面要做的这个东西，提前做一个前瞻性的研究，这样一个研究。使你在项目上马之后，不会被动。当然作为我们一个房地产企业来讲，或者做这个开发来讲，第一步的话，就是寻找投资机会。第二步就是筛选投资的机会或者投资的项目，再后面发动我们后面这样子。所以，在寻找投资机会寻找项目，筛选项目思路是非常重要的，我不知道大家如果学了一些管理的东西，有些思路是非常重要的，学了一些管理学。管理学里面有一个重要的话就是首先是创造方案，作为任何一个事情，或者有各种各样的做法，每一个做法就是一个方案，你把这个方案首先要把它想出来。再的话，这个方案的筛选或者叫选优这样来实施，所以先是找出这个方案。第二步的话，就是比较或者是选择这个方案。第三步的话，就是方案的实施。实际上房地产开发也是这样一个东西。所以我的策划这里面主要是讲这七个方面。当然我们就是从七个方面，我们从一个大的来讲这七个方面又相对来说小一点，局限性小一点，但是做七个方面的时候，有几个东西要交代的。
这七个方面并不是完全独立的，往往的话都是交叉进行的，实际过程中也是反复进行的，不断反复来进行的。在我们现实里面实际上遇到过很多种情况，一个可能性先已经有了一块地了，来策划做什么，也可能我要投资，我连地没有，我选择什么地，再做一个什么，这个思考的方式不一样，当然逃脱不了这七个方面。
第二点在项目不同的阶段，进展的不同的阶段，要求的策划所要求的内容和深度是不同的，不同的阶段策划所要求的深度和内容是不同的，实际上，我们刚才讲尽管我讲的是在前期，实际上在中后期实际上这个东西也是贯穿的，特别是在融资合作方式，产品经营方式这些东西也是有这样一些思想。不同的阶段它策划构思的内容是不同的，所以不能死抱这几个方面。实际上有些的项目在我们现实里边一看就不行，脑子一看一过就不行，本来就淘汰，你还是往后面做它，做不做它，需要多少投资，汇报是多少，还得做那些科研干嘛，凭经验凭感觉就已经不行了，如果凭经验感觉可以，再往下面做一步，如果下面初步的一个科研可以，再往深了做，是这样一个过程，在实际我们当中。所以项目进展不同的阶段，它的内容和深度是不一样的。但我们在介绍的时候可以介绍比较全面一点，比较深入一点。
再一个，我们策划应该树立
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