吴中区地块市场分析报告
时间:2007年04月01日 作者:Fname 点击:
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，因而区域价格至今仍处于徘徊阶段。由于明年区域内并无重大利好出现，预计明年区域价格仍将延续今年的走势，稳中微升。
从区域目标客户来看，本区域的楼盘主要辐射周边区域，购买者也以当地人为主，主要为公务员、拆迁户、外来工作人员及少量吴江等地的客户，区域内楼盘对苏州市内的居民吸引力较小，区域内购买力的支撑点主要是本地结婚用房、升级换代及拆迁户；区域内的潜在购房者主要为本地具有稳定收入的中青年人，他们都拥有自己的家庭，购买住房的目的都是自住，还有很多外来的“新苏州人”都是本区域内具有较大购买力的潜在客户群。以上人群对于价格、房型和周边配套相当敏感，但对于楼盘整体概念及景观等方面的看中度较为一般。
五、 区域未来供应评估
东吴路是吴中区的主要道路，区域内交通便捷、配套齐全，具备了建造住宅良好的先天条件；而区域内就目前已有的住宅来看，供应量并不是很大，各楼盘的辐射范围也仅限于3公里半径之内，楼盘之间的竞争不是非常激烈。但由于区域内对于住宅的消化力增长速度较慢，特别是从2004年开始政府加大了该区域土地供应量，很多地块在拍卖后并没有立即开发，再加上区域大盘的剩余盘量，在未来的一两年中区域楼盘之间的竞争将日趋激烈。
竞的单位 地块位置 面积(㎡) 用途 容积率 建筑面积(㎡) 成交价 楼面单价元/㎡ 成交总价(万元)
元/㎡ 万元/亩
林木强 吴中区天灵路北侧、枫津路西侧（服装城） 20369.3 综合 〈2.0 40739 3019 201 1510 6150
苏州沧浪建设开发有限公司 吴中区天灵路北侧、东吴南路东侧（服装城） 14489.8 综合 〈2.0 28980 3658 244 1829 5300
刘耀成 吴中区广建路南侧东吴南路东侧 6249.4 居住、商业 〈4.5 28122 4192 279 932 2620
苏州嘉业房地产开发有限公司、上海嘉沪实业有限责任公司 吴中区越湖路北侧、西塘河东侧 76138.3 居住 1.3 98980 1545 103 1188 11763
苏州市金盛房地产有限公司、苏州市城南房地产有限公司 吴中经济开发区石湖东路南侧、华诚商厦西侧 13230 居住 ≤2.0 26460 3930 262 1965 5200
第二部分 项目地脉特征深度分析
一、项目地块特质分析
1、土地自然资源评估（小环境）
1.1地理位置资源评估
本地块位于苏州市吴中区中心地段、广建路以南，东吴南路以东。
基地东面为民房。
南面为民房。
西面为嘉业阳光水榭和苏州凯悦酒店公寓。
北面为苏州吴中汽车客运站。
优势：项目位于苏州城南吴中区的中心地带，区域内交通便利、配套基本齐全，地理位置优越。商业以小区底商为主。
不足之处：项目规模小，物业管理和小区内部环境的塑造都将是一个较大的问题。周围人口密度较大、是吴中区较为集中的居民区，两面沿路，噪音干扰比较大。
地形：矩形地块，较为方正。
地貌：土地尚未进行平整；
七通一平现状：七通一平尚未完成。
1.2景观资源评估
本地块所处区域为住宅区，汽车南站，人文景观和自然景观资源一般，就地块本身来讲，自然景观也并不突出，在地块上建筑过程中，本身可利用的景观资源并不突出，在小区建设中必须做好内部景观，以此加强小区的吸引力。
2、土地社会资源评估（大环境）
2.1区域档次评估
地块处于苏州城区南部，交通较为便利、一般生活配套相对齐全，同
从区域目标客户来看，本区域的楼盘主要辐射周边区域，购买者也以当地人为主，主要为公务员、拆迁户、外来工作人员及少量吴江等地的客户，区域内楼盘对苏州市内的居民吸引力较小，区域内购买力的支撑点主要是本地结婚用房、升级换代及拆迁户；区域内的潜在购房者主要为本地具有稳定收入的中青年人，他们都拥有自己的家庭，购买住房的目的都是自住，还有很多外来的“新苏州人”都是本区域内具有较大购买力的潜在客户群。以上人群对于价格、房型和周边配套相当敏感，但对于楼盘整体概念及景观等方面的看中度较为一般。
五、 区域未来供应评估
东吴路是吴中区的主要道路，区域内交通便捷、配套齐全，具备了建造住宅良好的先天条件；而区域内就目前已有的住宅来看，供应量并不是很大，各楼盘的辐射范围也仅限于3公里半径之内，楼盘之间的竞争不是非常激烈。但由于区域内对于住宅的消化力增长速度较慢，特别是从2004年开始政府加大了该区域土地供应量，很多地块在拍卖后并没有立即开发，再加上区域大盘的剩余盘量，在未来的一两年中区域楼盘之间的竞争将日趋激烈。
竞的单位 地块位置 面积(㎡) 用途 容积率 建筑面积(㎡) 成交价 楼面单价元/㎡ 成交总价(万元)
元/㎡ 万元/亩
林木强 吴中区天灵路北侧、枫津路西侧（服装城） 20369.3 综合 〈2.0 40739 3019 201 1510 6150
苏州沧浪建设开发有限公司 吴中区天灵路北侧、东吴南路东侧（服装城） 14489.8 综合 〈2.0 28980 3658 244 1829 5300
刘耀成 吴中区广建路南侧东吴南路东侧 6249.4 居住、商业 〈4.5 28122 4192 279 932 2620
苏州嘉业房地产开发有限公司、上海嘉沪实业有限责任公司 吴中区越湖路北侧、西塘河东侧 76138.3 居住 1.3 98980 1545 103 1188 11763
苏州市金盛房地产有限公司、苏州市城南房地产有限公司 吴中经济开发区石湖东路南侧、华诚商厦西侧 13230 居住 ≤2.0 26460 3930 262 1965 5200
第二部分 项目地脉特征深度分析
一、项目地块特质分析
1、土地自然资源评估（小环境）
1.1地理位置资源评估
本地块位于苏州市吴中区中心地段、广建路以南，东吴南路以东。
基地东面为民房。
南面为民房。
西面为嘉业阳光水榭和苏州凯悦酒店公寓。
北面为苏州吴中汽车客运站。
优势：项目位于苏州城南吴中区的中心地带，区域内交通便利、配套基本齐全，地理位置优越。商业以小区底商为主。
不足之处：项目规模小，物业管理和小区内部环境的塑造都将是一个较大的问题。周围人口密度较大、是吴中区较为集中的居民区，两面沿路，噪音干扰比较大。
地形：矩形地块，较为方正。
地貌：土地尚未进行平整；
七通一平现状：七通一平尚未完成。
1.2景观资源评估
本地块所处区域为住宅区，汽车南站，人文景观和自然景观资源一般，就地块本身来讲，自然景观也并不突出，在地块上建筑过程中，本身可利用的景观资源并不突出，在小区建设中必须做好内部景观，以此加强小区的吸引力。
2、土地社会资源评估（大环境）
2.1区域档次评估
地块处于苏州城区南部，交通较为便利、一般生活配套相对齐全，同
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