吴中区地块市场分析报告

第一部分 研究区域住宅市场分析

　　一、 研究区域界定

　　鉴于本项目地块位于吴中区石湖东路南侧，故本次研究区域界定为：在放眼苏州房地产市场的基础上，吴中地区房地产市场为重点研究区域。

　　因此，我们把研究区域的范围界定为：

　　东至：迎春路

　　南至：澄湖路

　　西至：苏蠡路

　　北至：太湖东路、太湖西路

　　二、 区域楼盘特征

　　2．1区域内商品房发展历程

　　研究区域内配套相对齐全、生活便利，从2003年以后逐渐受到了开发商的关注，目前吴中区土地拍卖竞争比较激烈。由于近几年内周边地块陆续拍卖，而一些项目如：S半岛，嘉业?阳光水榭等项目上市，加之吴中长桥以南地区由于价格优势、交通相对便利，逐渐受到开发商的关注。形成了独特客户群和价格优势的区域，未来的居住前景比较看好。

　　2．2房价较低，本地购买

　　研究区域处于苏州市的南部，区域内主要以商品房为主，售价在4000-5000元/平方米之间。由于房价比较经济受到了不少年轻一族和外来人员的青睐。但是，目前吴中区区域整体面貌相对老城区、园区和新区有较大差距，目前从人员来源来判断，吴中区的本地人购买本区域的情况较频繁，而外区域人员相对较少。

　　2.3大盘较少，成就的开发商进入较晚

　　从区域房地产发展的情况来看，在2003年以前区域内都为小开发商开发的小型楼盘，楼盘缺乏整体包装和营销手法，住房类型也是以多层的普通住宅为主，景观、物管等方面与现代化小区差距较大；直到嘉业阳光水榭的出现，才有了区域内的第一个大盘，该盘的出现不仅拉高了区域的住宅形象，而且为区域培养了良好的居住氛围，提升区域住宅的吸引力。

　　三、 研究区域重点个案分析

　　竞争个案样本界定

　　同属研究区域板块内的项目

　　新建、在售或者半年内即将销售的项目

　　物业类型与本项目相似相近的项目

　　鉴于本项目靠近东吴南路，是吴中区的中心道路，地处吴中区中心延长线旁，依照以上标准，选取了嘉业阳光水榭、S半岛、生活家和开元碧水湾四个项目作为重点竞争个案进行深入分析。

　　1、嘉业阳光水榭

　　A.物业基本情况

　　区域地址：吴中东吴南路137号

　　发展机构：苏州嘉业房地产开发有限公司

　　占地面积：38万平方米

　　总建面积：50万平方米

　　容积率：1.2

　　总户数：3000套

　　交房时间：2006年5月(一期)

　　房型面积：两房86.7-95.2平方米、三房110.6-138平方米、四房145.6平方米、顶层带阁楼:150-260平方米

　　B.物业评估情况

　　类别 内容 评价

　　地理位置资源 东吴南路137号 城南板块升值潜力无限

　　景观资源 1.2公里绿色城市峡谷、1.5公里的西塘河水景长廊，15万方的城市天然绿肺 人造景观丰富

　　交通配套资源 1路、13路、22路、25路、43路、50路 较为便利

　　生活配套资源 华联超市、吴中商城、华润超市 生活配套齐全

　　C、价格动态

　　销售阶段 开盘时间 开盘价（元/平方米） 销售情况

　　嘉业?

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