楼市营销策划分析,研究, 楼市营销策划走在非理性边缘
2003年，各开发商与策划公司、代理公司、广告公司一起将北京的楼市催化得格外热闹，据记者了解，2004年有更多项目立项开工，营销大战也将会演变得更为激烈。营销策划作为房地产项目出彩、叫好、叫座甚至起死回生的灵丹妙药的同时，也因为先天的营养不足开始暴露出不少的问题。
广告策划公司店大欺客
一家房地产销售代理公司的总经理向记者介绍，在以往同广告策划公司接触时发现了一个很有趣而又无奈的现象：最初的时候和一家规模不大的广告公司合作，该公司人的态度都非常积极，因为这个房地产项目几乎是这个广告公司当年不多的几个大客户之一。但后来，随着该广告公司的发展，姿态越来越高，广告公司的创意总监往往按照自己的想法出发，而不是从项目的市场角度出发，对于代理公司提出的要求表现的非常不配合，或者应该下午4点钟作出的广告设计，往往会拖到4点30分，一系列的行为让代理公司非常恼火。据该总经理分析，这主要是因为该公司的发展比较快，大客户从每年的几家增长到几十家，现在一方面是疲于应付众多的客户，一方面是开始店大欺客。
其他的一些代理公司也表示有同感，在销售楼盘时，虽然需要广告策划公司的支持，但这些公司的这种高姿态是他们不能接受的。德邦筑城房地产经纪公司的董事长刘振宗表示，他们就因为这些原因换过一些广告公司，而且，在一些项目上，某些小的广告策划公司的积极态度和认真的精神远远要超过现在北京一些知名的广告策划公司。
这几年房地产的飞速发展，确实培养了不少的广告策划公司。但业内的人普遍反映，这种情况在不少的广告策划公司里存在。这些公司从“饥不择食”到“挑肥捡瘦”，很显然是一种短期的行为，从另一方面也反映了这个行业在巨大的利润来去之间缺乏成熟的运行机制。
策划销售经理走马灯
房地产项目公司一般委托代理公司进行策划、销售，或者自建队伍来进行相应的工作，但无论是哪一种方式，这些公司都不能不面对的一个事实是策划、销售经理的跳槽。这种情况的出现除了有寻求发展的因素外，在目前的房地产市场来看，更多的是同行之间的竞争——你模仿我项目影响我销售，我挖你策划销售主力人员的墙角。
这种情况随着相似楼盘的增多，竞争的加剧而愈演愈烈。据统计，2003年供应新盘大约200个左右，总的规划建筑面积大约4457万平方米，有效供应1740万平方米。据此预测，2004年市场供应及投放量将持续增长，至少还有规划的2717万平方米要投放市场，所有这些项目在2003年开盘，2004年将会集中投放市场，市场的供应量将急剧增加，竞争将越来越激烈。
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