房地产市场调查报告--房地产泡沫问题解析
时间:2007年03月03日 作者:佚名 点击:
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( 如５年) 不能再转让。从市场经济的法则及道德精神看，不可转让，意味着人为降低资产流动性，降低资源配置效率，增加私下交易的法律风险；政策优惠，意味着不平等竞争，有悖社会正义。
“经济适用房”政策的具体操作过程中，寻租、设租现象在所难免。实施优惠政策的部门和有关人员，极易出现权力与责任的错位。无关痛痒的事后监督与处罚无法杜绝这种违规行为。如，某市主管部门和开发商不对“经济适用房”项目进行有效公示，业主误以为自己购买的是可转让的一般商品房，从而引发纠纷、诉讼。按照中国建设部的规定，“经济适用房”的销售价格必须经过当地物价部门核准。而有的开发商甚至以高于核准价格近一倍的价格销售。那种以为优惠补贴会不折不扣传递到低收入消费者手中的想法是幼稚的。现有的管理水平与人员素质加上一系列反市场的做法，导致的直接后果就是，要么开发商以正常的商品房价格销售“经济适用房”，牟取不当暴利；要么本该低收入群体享有的补贴被错误地投向富人。
在城市土地国家所有制的中国，政府更要小心呵护幼稚的房地产市场，不过分行政干预，要“无为”；而对于市场机制力所不能及的领域，政府又要“有为”。如，政府可以为低收入阶层制定优惠的房地产交易税收政策，或者采取有条件退税政策。再如，营造适宜低收入阶层居住的大型社区，通过增加满足一般居住要求的、中低价住宅的有效供给，以市场手段拉开与高价住宅的价格差距。此外，货币化补贴或者住房券等方式也是解决低收入者居住问题的有效之道。低收入者可凭券购买住宅，并能够分享不动产增值，不存在产权流动性方面的限制。
只要政府不乱伸出“看得见的手”，市场这只“看不见的手”会替低收入者找到一个相对合理的房价或房租。取消“经济适用房”，恰恰是要低收入阶层居住得更合适、更适用，进而更经济。
５此建筑非彼建筑
现代健康住宅已不再仅仅是栖身之所，从居住空间、空气、声、光、热、水、绿化等硬件环境因素，到社区、人文等软件环境因素，都远非传统住宅所能比拟。人们在争论房地产泡沫的同时，却忽略了建筑本身的技术进步与创新。住宅不升级，消费者不买账；升级了的住宅不涨价，就意味着降价。居住环境的健康性与社会环境的健康性，最终都要反映到房产价格上。同样的地段，由于有效投资不同，建筑品质就不一样。物有所值，不单指地块，还包含与之匹配的地上建筑。昔日居住生活的奢侈品，如今有的已成为必需品。不能简单地拿现代住宅与传统住宅相比较，要看价格，更要看性价比。如果房产价格的增长并未导致性价比的降低，我们就不能轻言房地产泡沫。 ６ 房地产正在成为中国的“硬通货”
中国房地产正在成为“硬通货”，并作为保值手段与财富标志。一个中长期稳步增长的房地产市场将有利于消化金融泡沫、缓解金融危机。土地资本赋予建筑物及其所占空间特殊的表现形式。由于不动产的不可复制性，经济增长与通货膨胀会逐步或阶段地作用到不动产市场上，推动价格中长期走高。房地产价格高，换一个角度看，是不是可以说，“货币相对价格”低。经济高速增长与体制转轨阶段，币值被稀释、通货逐步膨胀的同时，房地产则处于相对保值或升值状态。具有良好收益性与稳定性的房地产投资理所当然地充当居民个人投资组合中的重要品种。<
“经济适用房”政策的具体操作过程中，寻租、设租现象在所难免。实施优惠政策的部门和有关人员，极易出现权力与责任的错位。无关痛痒的事后监督与处罚无法杜绝这种违规行为。如，某市主管部门和开发商不对“经济适用房”项目进行有效公示，业主误以为自己购买的是可转让的一般商品房，从而引发纠纷、诉讼。按照中国建设部的规定，“经济适用房”的销售价格必须经过当地物价部门核准。而有的开发商甚至以高于核准价格近一倍的价格销售。那种以为优惠补贴会不折不扣传递到低收入消费者手中的想法是幼稚的。现有的管理水平与人员素质加上一系列反市场的做法，导致的直接后果就是，要么开发商以正常的商品房价格销售“经济适用房”，牟取不当暴利；要么本该低收入群体享有的补贴被错误地投向富人。
在城市土地国家所有制的中国，政府更要小心呵护幼稚的房地产市场，不过分行政干预，要“无为”；而对于市场机制力所不能及的领域，政府又要“有为”。如，政府可以为低收入阶层制定优惠的房地产交易税收政策，或者采取有条件退税政策。再如，营造适宜低收入阶层居住的大型社区，通过增加满足一般居住要求的、中低价住宅的有效供给，以市场手段拉开与高价住宅的价格差距。此外，货币化补贴或者住房券等方式也是解决低收入者居住问题的有效之道。低收入者可凭券购买住宅，并能够分享不动产增值，不存在产权流动性方面的限制。
只要政府不乱伸出“看得见的手”，市场这只“看不见的手”会替低收入者找到一个相对合理的房价或房租。取消“经济适用房”，恰恰是要低收入阶层居住得更合适、更适用，进而更经济。
５此建筑非彼建筑
现代健康住宅已不再仅仅是栖身之所，从居住空间、空气、声、光、热、水、绿化等硬件环境因素，到社区、人文等软件环境因素，都远非传统住宅所能比拟。人们在争论房地产泡沫的同时，却忽略了建筑本身的技术进步与创新。住宅不升级，消费者不买账；升级了的住宅不涨价，就意味着降价。居住环境的健康性与社会环境的健康性，最终都要反映到房产价格上。同样的地段，由于有效投资不同，建筑品质就不一样。物有所值，不单指地块，还包含与之匹配的地上建筑。昔日居住生活的奢侈品，如今有的已成为必需品。不能简单地拿现代住宅与传统住宅相比较，要看价格，更要看性价比。如果房产价格的增长并未导致性价比的降低，我们就不能轻言房地产泡沫。 ６ 房地产正在成为中国的“硬通货”
中国房地产正在成为“硬通货”，并作为保值手段与财富标志。一个中长期稳步增长的房地产市场将有利于消化金融泡沫、缓解金融危机。土地资本赋予建筑物及其所占空间特殊的表现形式。由于不动产的不可复制性，经济增长与通货膨胀会逐步或阶段地作用到不动产市场上，推动价格中长期走高。房地产价格高，换一个角度看，是不是可以说，“货币相对价格”低。经济高速增长与体制转轨阶段，币值被稀释、通货逐步膨胀的同时，房地产则处于相对保值或升值状态。具有良好收益性与稳定性的房地产投资理所当然地充当居民个人投资组合中的重要品种。<
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