房地产市场调查报告--房地产泡沫问题解析
六问中国房地产泡沫
房地产泡沫并不是房价本身决定的。不仅房地产价格的绝对值说明不了问题，一段时期的价格增幅或消费者心理感受也同样不能作为判断是否存在泡沫的主要依据。回过头来看，至少一两年前的价格水平不是泡沫。暴跌之前的疯狂炒高的价格才算是泡沫
１暴利源于不规范的土地制度
中国原生代开发商是幸运的，因为他们曾经几乎可以无偿使用国有土地。国有土地的上帝是全体人民。 泡沫论者对房地产开发商的“暴利”耿耿于怀。房地产远高于其他行业的一般利润，难道不是泡沫的表现？需要指出的是，房地产领域曾经的暴利并不代表永远的暴利。
近来已经出现开发规模增大与毛利率降低的现象。当然，产品开发周期较长、投资风险较大的房地产行业利润，适当高于一般工业利润，也是正常的。目前房地产领域的所谓暴利主要不是作为买方的消费者支付额外的溢价所带来的，而是源于不规范的土地产权制度。这些开发商的“第一桶金”及后来的超额利润都来自廉价的土地储备。
中国土地资源的“硬约束”决定了房地产市场价格走势既不同于一般商品市场，也不同于虚拟资本市场。地产供给，尤其是宜居地产供给的严重短缺使价格长期背离所谓“价值”成为可能。
在土地资源保护与利用上，×央政府与地方政府、土地使用者的利益存在较大差异。在追逐政绩的短期行为模式下，地方政府更倾向于靓女先嫁，廉价出让优质土地。如同被掠夺性开采的矿产资源一样，上乘宜居地产，开发一块，减少一块，没有再生的可能。有学者拿西方发达国家的房价与中国类比，以为开发商的暴利来自过高的房价。但他们忘记了，不同国家的土地宜居性不一样，宜居性不同的土地被开发的序列也不一样。中国现阶段的土地出让金根本不是真实的市场价格。当前以所谓的“招标、拍卖、挂牌”方式取得的土地价格也没有反映真实的地产稀缺程度和供求关系。
２不动产的“国际惯例”就是没有惯例
是否存在一个能够测量泡沫化程度的所谓“比较理想”的房价与收入比例？答案是否定的。
全球化并不改变不动产的属性。中国刚刚起步的房地产市场还没有经历一个比较完整的波动周期。处于婴儿期的中国房地产市场习性与发达的市场经济国家不一样。不同国度、不同地区的资源禀赋、土地产权制度以及生活方式不同。硬要拿人均土地面积不及世界水平的三分之一、资源分布极不均衡的中国，套用那些国土资源丰富的发达国家的所谓惯例，是极为不恰当的。
在北京、上海，房价与家庭收入的比例早已大大高出所谓的３－６倍“国际惯例”。其实居民可支配收入中的房地产负荷程度，各国、各地区差异极大，有的用３－４年收入，有的用１０年收入，有的用３０年收入购买一套住宅。退一步讲，即使房价收入比有一定参考意义，若要以此衡量房价的高低或者泡沫化程度，房价收入比中的“收入”，也不应该只是本地居民的收入，还要把外来投资者的购买力纳入进来。在北京、上海等地，外来投资者比例早就上升到不能忽略不计的水平，已经成为影响高端房产价位的重要因素。
３房地产市场既要有“小吃”，又要有“大餐”
有人提出结构性泡沫概念，认为中国房地产之过在泡沫，泡沫之过在豪宅多、价格高。住宅价格高、闲置与低收入阶层买不起商品房的现象就是结构失衡，属于结构性房地产泡沫。
豪宅永远是稀缺品，如果多数人拥有了豪宅，豪宅就不成其为豪宅了。既然豪宅为少数人占有，城市里多数的住宅还是被多数人使用。那么，只要豪宅的合法性没有问题，就不必给予太多的批评之声。开发商开发什么类型的房子，为谁造房子，市场说了算。一些跨国大型仓储超市，实施低价格策略，并不是照顾弱势群体，而是提高市场占有率，增加销
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