房地产城市定位评价体系研究
时间:2007年02月25日 作者:佚名 点击:
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中国房地产业进入快速发展的阶段，随着行业集中度的提高，地产开发商的竞争也在加剧，地产开发已不拘泥于某一地域的开发，而将视野放到全国进行跨区域开发，由此衍生了如何选择适宜的区域甚至适宜的城市进行开发的问题。本文站在开发商的立场，以科学性和可操作性为准绳，将定量和定性的方法结合制定科学的评价体系对城市进行评价，为地产开发商跨区域发展提供参考。
1．样本选择
从全国范围看，我国目前形成了长三角、珠三角、环渤海三大经济区域。长三角经济区包括上海市，江苏省的南京、苏州、无锡、常州、扬州、镇江、南通、台州（即苏南地区），浙江省的杭州、宁波、湖州、嘉兴、绍兴、舟山（即浙东地区），共计15个沿江城市；珠三角包括广州、深圳两个副省级城市，以及珠海、佛山、江门、东莞、中山共7个城市；环渤海经济区域狭义上是指辽东半岛、山东半岛、京津冀为主的环渤海滨海经济带，同时延伸辐射到山西、辽宁、山东以及内蒙古中东部，包括北京、天津、沈阳、大连、太原、济南、青岛、石家庄等重镇。
三大都市圈所辖城市众多，既构成了当前我国经济增长的核心也是我国城市建设和社会发展的核心区域。
资料来源：中国统计年鉴
如图1，就房地产市场份额讲，三大经济圈所在的东部地区所占比例接近80%。可见，房地产市场繁荣程度与该城市经济和社会发展水平有较强的关联性，而与城市规模和行政级别并无必然联系。因此，对于房地产城市定位的样本，笔者建议以城市综合竞争力排名为筛选指标，而不是以传统的35个大中城市简单的作为区域定位的样本。
笔者基于对《中国城市竞争力报告》中城市综合竞争力排名的研究以及对房地产行业长期以来的关注，认为以《中国城市竞争力报告》中综合竞争力排名前35名作为样本，既能显现出研究的科学性和可操作性，也能很好满足其作为房地产行业城市定位研究的有效性。这35个样本城市包括：上海、深圳、广州、北京、杭州、宁波、苏州、无锡、厦门、天津、佛山、青岛、长春、大连、中山、南京、徽州、济南、温州、珠海、东莞、常州、沈阳、武汉、长沙、烟台、威海、成都、绍兴、南昌、石家庄、福州、呼和浩特、重庆、西安。
2.评价指标选择
评价一个城市房地产市场的吸引力，需参考各城市的综合竞争力、房地产行业的现有市场规模、市场未来的发展潜力、市场的可持续发展性及市场风险等方面，指标体系如图2所示：
1．样本选择
从全国范围看，我国目前形成了长三角、珠三角、环渤海三大经济区域。长三角经济区包括上海市，江苏省的南京、苏州、无锡、常州、扬州、镇江、南通、台州（即苏南地区），浙江省的杭州、宁波、湖州、嘉兴、绍兴、舟山（即浙东地区），共计15个沿江城市；珠三角包括广州、深圳两个副省级城市，以及珠海、佛山、江门、东莞、中山共7个城市；环渤海经济区域狭义上是指辽东半岛、山东半岛、京津冀为主的环渤海滨海经济带，同时延伸辐射到山西、辽宁、山东以及内蒙古中东部，包括北京、天津、沈阳、大连、太原、济南、青岛、石家庄等重镇。
三大都市圈所辖城市众多，既构成了当前我国经济增长的核心也是我国城市建设和社会发展的核心区域。
资料来源：中国统计年鉴
如图1，就房地产市场份额讲，三大经济圈所在的东部地区所占比例接近80%。可见，房地产市场繁荣程度与该城市经济和社会发展水平有较强的关联性，而与城市规模和行政级别并无必然联系。因此，对于房地产城市定位的样本，笔者建议以城市综合竞争力排名为筛选指标，而不是以传统的35个大中城市简单的作为区域定位的样本。
笔者基于对《中国城市竞争力报告》中城市综合竞争力排名的研究以及对房地产行业长期以来的关注，认为以《中国城市竞争力报告》中综合竞争力排名前35名作为样本，既能显现出研究的科学性和可操作性，也能很好满足其作为房地产行业城市定位研究的有效性。这35个样本城市包括：上海、深圳、广州、北京、杭州、宁波、苏州、无锡、厦门、天津、佛山、青岛、长春、大连、中山、南京、徽州、济南、温州、珠海、东莞、常州、沈阳、武汉、长沙、烟台、威海、成都、绍兴、南昌、石家庄、福州、呼和浩特、重庆、西安。
2.评价指标选择
评价一个城市房地产市场的吸引力，需参考各城市的综合竞争力、房地产行业的现有市场规模、市场未来的发展潜力、市场的可持续发展性及市场风险等方面，指标体系如图2所示：
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