“楼王”建外SOHO内幕大起底：惊叹潘石屹神话破灭！
1.建外SOHO：销售神话掩盖下的投资陷阱。
建外SOHO作为一个项目曾经创造了北京乃至中国房地产市场的诸多奇迹：建外SOHO荣获2003中国住交会最佳创新奖。建外SOHO商铺曾以每平米4万多元创下北京市场商铺销售天价。建筑面积70万平米的建外SOHO荣获2003年北京市场销售额亚军（仅屈居于建筑面积300万平米的世纪城之后）。然而，最令人吃惊的是，建外SOHO18栋2069套商务公寓与两栋364套办公间的商务楼，400个沿街店铺，在两年时间被一抢而光。其中销售主体的商务公寓大涨50%，最高达每平米17000元直逼甲级写字楼，而建外SOHO的推广费用（包括广告费用）仅占销售额的0.7％。然而，不幸的是，在建外SOHO开发商获得暴利的同时，建外SOHO的多数投资者都被套牢在一个巨大的投资陷阱之中。
2.建外SOHO：商铺租金连开发商承诺的一半都不到。
建外SOHO销售副总监冯尚东曾为写字楼投资者范女士算过一笔细帐：建外SOHO写字楼出租的租金按国贸周边写字楼最保守的租金水平20美金/平米/月计算，不到六年范女士就可以收回全部投资。而据《楼市》调查，建外SOHO写字楼的租金目前仅为12-14美金/平米/月。而且这一租金水平出租率仅维持在60%～70%的水平。如此看来，加上空置期损失，投资者范女士收回全部投资到的时间至少要在十几年。
此外，建外SOHO销售人员在多种场合承诺，建外SOHO商铺的租金可达到60-80美金/平米/月，而现实是目前商铺的租金仅为20-40美金/平米/月。连承诺的一半都不到。
诚然，建外SOHO销售人员的租金承诺不会写入销售合同，无须承担法律责任。但其诱导投资者掉入投资陷阱的行为，是否应受到职业道德与良心的谴责？
3.建外SOHO：商务公寓投资者租不抵供遭套牢
对于以长期出租获得投资收益的房地产投资者而言，一个基本收益率指标是以租养供。不幸的要属建外SOHO2069套商务公寓投资者。商务公寓租金目前仅为10-12美金/平米/月。这一水平，2003年以按揭方式投资的，以租抵供后尚有些许收益，至少能实现以租抵供，2004年以按揭方式投资的，目前基本上都面临租不抵供惨遭套牢的命运。这一分析的依据是20年按揭，建外SOHO最小户型，97平米商务公寓，月供约6200元。商务公寓开盘最低价每平米12000元，10美金/平米/月，每月扣除5%税费，收益1400元。而房价上涨20%达到每平米14000，以租抵供持平。超过每平米14000，租不抵供遭套牢。2002-2003年商务公寓售价12000-14000元而2004年商务公寓售价14000-17000元。
4.建外SOHO失误之一：把SOHO现代城搬到国贸对面，价格却翻了一番。
是什么原因使建外SOHO这一巨大的销售奇迹变成了巨大的投资陷阱？凭心而论，潘石屹不能算商业骗子，而是商业天才。从潘石屹首先推出面向中小企业的“小型办公，居家办公”（SOHO）商住概念，成功开发总建筑面积为48万平米，拥有48家店铺，283套办公室，1897套公寓么，销售总额约40亿人民币的SOHO现代城的，并使追随的他的SOHO现代城投资者，无论出售出租都获得丰厚回报可以为证。而建外SOHO最大的问题是潘石屹把SOH
-
注意：本网所刊登的文章，均仅代表作者个人观点，并不代表本网立场。