信托：解困房地产融资----深圳房地产资本市场系列调查
时间:2007年02月17日 作者:深圳至祥… 点击:
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前言
2004年1月，万科股份发布公告称，新华信托投资股份有限公司于2003年12月31日向公司全资附属子公司深圳市万科房地产有限公司发放总额2.602亿元、期限2年、利率为年4.5%的信托贷款，用于深圳大梅沙万科东海岸项目的开发。实力雄厚、素有行业“领头大哥”之称的万科为什么要进行项目信托融资？房地产投资信托的出现对深圳房地产市场的融资模式会带来哪些触动？对开发企业的资本结构、财务管理和现有的资金链会带来哪些影响？房地产投资信托的前景如何？一时之间成为业界关注和讨论的焦点。记者将通过对深圳房地产市场资本构成、融资渠道和资金链的系列调查，分析深圳房地产市场在“紧缩”银根的背景下，房地产投资信托将如何重构新的资本体系，以应对来自资本短缺时代的挑战。
背景
“我们从未有过像今天这样关注资本市场”，在调查中一位开发商对记者感叹。这是一家在深圳属于中等规模的开发企业，目前正在运作二个项目，一个主体尚未封顶，一个正在进行前期开发，“按照相关规定，我们既不能获取按揭销售回款，也无法从商业银行取得信贷，虽然我们的项目有着良好的市场前景”。其实，有着同样“遭遇”的发展商不仅仅只此一家，他们都被121号文件阻隔在银行信贷的门口，嗷嗷待哺。
房地产市场向来被称为资本密集型行业，且具有投资周期长，流动性较差的行业特征。有人把资金喻作行业的“血液”，把资本和土地喻作行业发展的二条腿，无论怎么比喻，无非都是要说明资本对房地产发展不可替代的重要性。但自2003年以来，资金这条“腿”频遭风寒侵袭，房地产行业的资金链条开始在源头上出现了梗阻。
央行组合拳
距今年2月26日银监会下发《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》已经一个多月，记者从相关方面得到的消息，《指引》将于近期推出。据透露，银监会将对部分内容做相应的调整，其中包括商业银行房地产贷款与贷款总额(包括车贷、房贷等消费贷款)比限制将从30%放宽到40%等。早在此前或稍后的一段时间，最高金融当局连续出台了系列旨在规范和化解金融风险政策。2003年6月，被业内人士称为“中国近十年来对房地产业最为严厉的一个文件”??《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称121号文件）出台；今年1月1日，有关商业银行、城市信用社贷款利率上浮区间扩大的政策开始正式实施； 3月，决定从4月25日起对不符合相关要求的商业银行实行差别存款准备金率。金融当局的系列组合拳顿时令房地产资本市场风云乍起，众多开发企业心怀忐忑。
央行从源头上扭紧了信贷资金的阀门，“如果在房地产市场没有新的融资工具出现，开发企业不能找出新的资金链条，可以肯定的是，那些实力不大、业绩不佳、经验不足的开发企业，将会被这系列组合拳踢出局外”，一位资深人士作出了这样的评断。
深圳房地产资本市场的“路径”依赖
“房地产市场不缺资金”，但如何解决上面那位开发商的资金窘境？
在深圳400多家房地产开发企业中，民营资本已经占了80%以上，成为市场开发的主体。多年来，众多的开发企业基本上遵循的是一条自我积累、滚动开发的企业发展模式，形成了自有资金→银行信贷→施工企业部分垫资→按揭回款的简单资金循环链，其中任何一个环节发生问题都有可能导致整个链条的断裂。所以当金
2004年1月，万科股份发布公告称，新华信托投资股份有限公司于2003年12月31日向公司全资附属子公司深圳市万科房地产有限公司发放总额2.602亿元、期限2年、利率为年4.5%的信托贷款，用于深圳大梅沙万科东海岸项目的开发。实力雄厚、素有行业“领头大哥”之称的万科为什么要进行项目信托融资？房地产投资信托的出现对深圳房地产市场的融资模式会带来哪些触动？对开发企业的资本结构、财务管理和现有的资金链会带来哪些影响？房地产投资信托的前景如何？一时之间成为业界关注和讨论的焦点。记者将通过对深圳房地产市场资本构成、融资渠道和资金链的系列调查，分析深圳房地产市场在“紧缩”银根的背景下，房地产投资信托将如何重构新的资本体系，以应对来自资本短缺时代的挑战。
背景
“我们从未有过像今天这样关注资本市场”，在调查中一位开发商对记者感叹。这是一家在深圳属于中等规模的开发企业，目前正在运作二个项目，一个主体尚未封顶，一个正在进行前期开发，“按照相关规定，我们既不能获取按揭销售回款，也无法从商业银行取得信贷，虽然我们的项目有着良好的市场前景”。其实，有着同样“遭遇”的发展商不仅仅只此一家，他们都被121号文件阻隔在银行信贷的门口，嗷嗷待哺。
房地产市场向来被称为资本密集型行业，且具有投资周期长，流动性较差的行业特征。有人把资金喻作行业的“血液”，把资本和土地喻作行业发展的二条腿，无论怎么比喻，无非都是要说明资本对房地产发展不可替代的重要性。但自2003年以来，资金这条“腿”频遭风寒侵袭，房地产行业的资金链条开始在源头上出现了梗阻。
央行组合拳
距今年2月26日银监会下发《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》已经一个多月，记者从相关方面得到的消息，《指引》将于近期推出。据透露，银监会将对部分内容做相应的调整，其中包括商业银行房地产贷款与贷款总额(包括车贷、房贷等消费贷款)比限制将从30%放宽到40%等。早在此前或稍后的一段时间，最高金融当局连续出台了系列旨在规范和化解金融风险政策。2003年6月，被业内人士称为“中国近十年来对房地产业最为严厉的一个文件”??《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称121号文件）出台；今年1月1日，有关商业银行、城市信用社贷款利率上浮区间扩大的政策开始正式实施； 3月，决定从4月25日起对不符合相关要求的商业银行实行差别存款准备金率。金融当局的系列组合拳顿时令房地产资本市场风云乍起，众多开发企业心怀忐忑。
央行从源头上扭紧了信贷资金的阀门，“如果在房地产市场没有新的融资工具出现，开发企业不能找出新的资金链条，可以肯定的是，那些实力不大、业绩不佳、经验不足的开发企业，将会被这系列组合拳踢出局外”，一位资深人士作出了这样的评断。
深圳房地产资本市场的“路径”依赖
“房地产市场不缺资金”，但如何解决上面那位开发商的资金窘境？
在深圳400多家房地产开发企业中，民营资本已经占了80%以上，成为市场开发的主体。多年来，众多的开发企业基本上遵循的是一条自我积累、滚动开发的企业发展模式，形成了自有资金→银行信贷→施工企业部分垫资→按揭回款的简单资金循环链，其中任何一个环节发生问题都有可能导致整个链条的断裂。所以当金
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