刘卫东教授分析房与地关系：房价高不是地价的过错
近年来，以杭州市为代表的浙江省楼市一路走高，房价一直飙升。为此，一些人认为是土地使用权招拍挂出让惹的祸，说是地价高导致了房价高。近日，浙江大学东南土地管理学院教授刘卫东在接受媒体采访时，一针见血地指出，浙江省房地产价格的高涨与地价关系并不密切。
刘卫东说，如果到有关部门进行地价全面调查，目前浙江省大多数土地出让的价格是按照基准地价修正法评估的地价进行出让的，房地产企业取得土地的价格并不很高。根据浙江省土地统计资料分析，2002年全省土地出让总收入平均为每平方米214元，如果将其理解为土地出让价格，它在房地产价格中的比例是微不足道的。如果将它理解为土地所有者权益，按照现行的土地价格管理规定，它也不可能低于土地出让价格的20％，还原成为土地出让价格，最高也不到每平方米1100元。有人可能认为，目前的房价主要指的是商品住宅和非商品住宅的价格，住宅用地和商业用地的价格比工业用地的价格要高得多，但是，根据有关城市物价部门提供的商品住宅价格申报资料，在住宅申报销售价格一般低于市场交易价格25％-35％的情况下，其住宅用地的地价一般也只占商品房申报销售价格的20％-30％，超过40％的很少。根据中国统计年鉴资料计算，2002年浙江省房地产企业的土地购置费用总计为252．1亿元，当年购置土地面积为3639．6公顷，每平方米土地的购置价格平均只有692．7元。同年浙江省商品房销售面积2219．3万平方米，销售总额529．8亿元，平均每平方米的售价为2387元，其中商品住宅销售面积1873．97万平方米，销售总额398．7亿元，平均每平方米的售价为2128元。如果考虑到容积率的影响，可以肯定，目前房价中地价的比例只占15％-20％。
有人提出房价高是受到了近年来土地招标、拍卖和挂牌出让价格提高的影响。这种看法虽然符合市场经济规律，因为价格是未来收益现值的累计之和。但是，把目前的高房价看成是地价高的必然结果，是完全错误的。且不论地价只是房价的一部分，房价不应当单纯由地价决定，地价高，房价也可以不涨；地价低，也不意味着房价低。目前竣工的商品房，其用地大多不是通过土地招标、拍卖和挂牌出让方式取得的，这是一个基本事实。把当前商品房价格高，归结于土地招标、拍卖和挂牌出让价格提高，实际上是为维持房地产开发的高额利润率寻找借口；也是因为我国建设用地的合法来源主要依靠国有土地出让，房地产开发商看到了国有土地所有权主体不明确，从国家手中低价获得土地，是实现房地产投资高额利润的最便捷途径。
刘卫东进一步提出，浙江省的土地供给不能不顾国民经济协调发展的规律，迁就于社会对于房地产投资的偏好；不能因为房地产投资资金来源广，房地产销售价格高，就增加房地产开发用地的供给。相反，要看到目前房地产投资增加，特别是投机性的房地产置业投资，并不能够解决一般市民的“居者有其屋”问题。当前，浙江省许多商品房为置业投资者所有，许多住宅小区房产销售后“空穴”者多，是对土地资源的巨大浪费。同时，政府也不必担心土地招标、拍卖和挂牌出让使土地价格升高，带动房地产市场价格暴涨的问题，应当把精力集中到打击低价出让土地。要防止地方政府在招商引资过程中，相互压低地价，搞恶性区域竞争。杜绝个别官员为了政绩，以地生财，低价批租土地。土地招标、拍卖和挂牌出让价格高，使政府收益提高是好事，它有利于克服当前土地征用成本提高，失地农民社会保障和就业安置等问题的解决。即使它造成了一定程度的房地产价格上涨，如果政府把土地出让增加的收入直接用来解决一般市民的住房补贴，低收入人群实现“居者有其屋”，就有了经济基础，老百姓的利益就不会受到损
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