房地产营销理论与问题分析

一、 房地产营销组合理论创新
    我国房地产市场竞争的日趋激烈，房地产业的发展也越来越趋向
理性化；与此同时，过去那种简单的楼市买卖观念已经不适应时代的需要；房地产市场营销模式也发生了变革。市场营销新观念----4C理论的引入，使传统的房地产营销组合理论获得创新。
    1、从4P到4C的创新
    如今，房地产开发商普遍使用市场营销学中的4P理论运作房地
产营销组合活动。这一传统理论认为，市场营销组合是由产品（Product）、价格（Price）、销售渠道（Place）、促销（Promotion）组成。四大要素配套组合的优劣与否，在很大程度上决定了企业在目标市场上的竞争地位和经营特色。该理论认为，如果公司生产出适当的产品，定出适当的价格，利用适当的分销渠道，辅之以适当的促销活动，那么，该公司就可以获得成功。其实，4P理论的观念仍然是以产品为出发点，即企业根据产品成本等因素，决定一个能够达到一定目标利润的价格，经过企业主控的销售通道，进行一定的促销活动，设法把产品卖出去。这种营销模式实质上虽然不同于产品观念，但是他是一种由内向外的营销。
在营销环境已经变化的条件下，Product、Price、Place、Promotion也发生了很大的变化。首先是Place的概念没有了，一个上网的企业无论大小，面对的都将是同一个覆盖全球的大市场；其次是Product将日趋个人化的、有特色的，甚至是特别定制的；第三是宣传和销售渠道统一到网上，Promotion往往是一对一的，非常具体和实际的；第四是在剔除了商业成本后，产品的价格将大幅度的降低。因此，传统的营销策略会发生很大的改变，而另外一些新的问题被纳入了

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