中国房地产业未来赢利模式初探
手头有100元，是拿来投入到产品新技术的应用上还是投入到产品的施工建设中？是拿来投入到营销成本里还是纳入售后服务体系中？到底哪个方向产生的边际效应（附加值）最大，这是常常困扰开发商投资决策的重大课题之一。
在同质化严重、克隆风盛行的今天，中国房地产业面临着前所未有的巨大冲击波，在步出“暴利孤岛”后又惨遭“盗版漩涡”（克隆）的偷袭，激烈的市场混战导致利润率一路坐滑梯，一降再降，已临渊底！那么，止滑的“暗扭”在哪里？助飞的“核动力”又在何方？踏着怎样的“基点”才能一骑绝尘、遥遥领先？踩着哪些“浮萍”方能重归昔日“孤岛”，继而笑傲江湖呢？
就此课题，上海德专置业策划中心历经半年时间，从全国沪、京、深、穗四大城市共取楼盘样本80多个，尤其深入研究了上海《世茂滨江花园》、北京《锋尚国际公寓》、《现代城SOHO》、深圳《万科系列花园》以及广州《星河湾》等著名代表楼盘，研究结果却出乎意料地简单：一个楼盘赢利多与寡的基点在于该楼盘的“附加值”高与低！换言之，“附加值”决定其“利润”！
那么，是否可以这么说，若能找到增加“附加值”的有效途径，便是踩对了“利润加速度”的“油门”，一句话，拔高产品的“附加值”就等于增加了物业的“价值”。我们知道，一个产品系统是由核心产品、有形产品及外延产品（附加值）组成的，但就目前而言，中国房地产市场竞争着眼点尚处在前两类产品层面上，凭借地段、规划、户型、绿化等能看得见摸得着的“有形产品”进行大比拼，结果在克隆风盛行的今天，无人能独领风骚三五月，可谓短兵相接、头破血流。可见，在“有形产品”这一层面的竞争空间相当有限，而且易于克隆，至多能获取个行业平均利润而已，故若要扩大获利空间，就只能是在产品的第三空间——“外延产品即产品附加值”上面做文章了，因为“附加值”是以无形驾驭有形、无招胜有招，超越产品本身，让别人无法克隆，这就相当于进入了无竞争高利润的美妙境界。那么，对一个楼盘而言附加值是从哪里来的？从何入手才能增加其最大附加值呢？
我们可以从著名的“附加值模型”——日本经济学家关志雄的模型中得到答案：在一个产品的业务链上，组装的附加值最低，研发的附加值最高；中间品也比较高，因为中间品的生产有技术含量，然后附加值慢慢递减；到了销售和售后服务，附加值又高起来，因为它有品牌，有健全的售后服务体系。由此可见，在组装的上游，是技术、信息与知识；在组装的下游是包装、销售及服务。而在产品的中游组装阶段，是廉价劳动力在创造财富。
显然，房地产利润多寡的渊源也是如此，若光凭借在“中游组装”阶段靠“施工质量”来创造利润，那是“廉价劳动力在创造财富”虽然这是一条不可逾越的途径，但肯定不是最佳最有效的利润来源，因为在同质化异常严重的今天，很难在“施工质量”做出差异化的文章，也许“过程精品”的提法曾惊艳业界、风靡一时，但若没有“中海”这一极高含金量的品牌支撑，也将很快成为“水中月”或“镜中花”，它无足以给开发商带来高额利润率；
从上述关志雄模型原理来看，对房地产开发而言，超额利润率的来源分别是上游产品和下游产品两大块：上游“技术、信息和知识”产品主要包括两个层面的涵义，一是高新技术的唯一或率先使用，如北京《锋尚国际公寓》就是率先全面采用“建筑恒温技术”，打出破天荒式的卖点——
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