[圣诞特献]年终整体盘点：2004年楼市的二十大流行词

　　２００４年，不仅让楼市难忘，更让整个产业链条“难受”。土地变招、金融抽紧、市场变数，一场接一场的风暴比以往哪次都更凶猛。２００４年流行的这些词汇还将被带到２００５年，直到行业已经逐渐“消化”掉它的影响，并找到生存之道，才可能不再被津津乐道。为此，作为中国营销门户网站的华夏营销网www.hx008.com组织了本次课题，以飨读者，祝来年楼市再创辉煌！

　　流行词一：“8·31”大限

　　●回放：国土资源部、监察部３月３１日联合下发７１号令，为协议出让经营性土地使用权规定了最后期限——２００４年８月３１日。通知明确，“于２００４年８月３１日前将历史遗留问题处理完毕。对８月３１日后仍以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。”业内将此称为“８·３１”大限。

　　●点评：从前年国土部的１１号令，到北京市的３３号文件，再到今年的北京土地４号令及之后的解决历史遗留问题的四条原则，以及国土部的“８·３１”大限，在经历如此多的铺陈之后，京城地产商们终于看到了官方执行严格土地政策的不容置疑。

　　在最后期限前的不到两周内，官方陆续公布了三批“过关”名单，加上７１号令颁布前，北京市已经公布的两批，一共有６０３宗土地被允许在大限之前协议出让，规划建筑面积５４７５万平方米。按面积测算，“过关”项目比例达２７％，这个并不算高的比例让人对今后的房价充满猜测。

　　事实上，土地趋紧的政策信号一出，开发商就开始以此作为房价上涨的重要依据。对此官方给予批驳，“不要利用买房人的恐慌心理抬高房价”，５０００多万平方米已够北京市场开发两三年了。

　　流行词二：宏观调控

　　●回放：２００３年带动的赢利预期，激励着企业家们以一种前所未有的冲动扩大投资，房地产、钢铁、电解铝等行业炙手可热。于是，ＧＤＰ增速接近１０％，创１０年来新高；同时，煤电油运全面吃紧，恶性通货膨胀的阴云开始飘上决策者的心头。于是，中央政府从２００４年一季度开始相继出台系列宏观调控措施，从财政政策、货币政策、土地政策以及严肃行政纪律等多个方面降温减速，这之中房地产业被重点关照。

　　●点评：不仅是开发商的自有资金比例被抬高，开发商的整条资金链都处于严控之下。上游，流动资金贷款被设限，下游，买房人的消费贷款也被设置越来越多的前提条件。比如，月均还款额总和不能超过收入的５０％，比如对第二套以后购房贷款更严格的审查。银行间联网的所谓房贷“黑名单”也让买房人对自己的贷款行为采取更加谨慎的态度。

　　流行词三：泡沫

　　●回放：房地产泡沫之争在２００４年从年中一直持续到现在。经济学者易宪容、摩根士丹利首席经济学家史蒂芬·罗奇、摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠发出预言：中国地产泡沫即将破裂。之后，建设部政策研究中心主任陈淮反击：中国地产泡沫论并不成立，中国房地产金融危机在可控范围内。

　　●点评：不仅是对普通消费者，就连圈内人也认为所谓“泡沫之争”过于高深，实在也争不出个孰高孰低。

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