国内大MALL生存状态调查

        视点一：MALL运营管理：消费群体定位仍然有待明晰

　　2004年10月建成开业之初，金源MALL就因为其规模庞大、交通不便，又是“非规划内”产物等，招来诸多争议。
 
　　不久，开发商世纪金源集团将其中18.2万平方米商业面积交给北京新燕莎铜锣湾商业有限公司管理(新燕莎集团和深圳铜锣湾的合资公司)，租约为期20年。包括一至四层及燕莎友谊商城、贵友大厦的这部分商场，又简称金源新燕莎MALL。

　　在外界看来，数百家商铺的分散出租，统筹管理上已有相当难度，运营公司合作方之间的决策协调成本也较高。光是把如此大面积的商铺塞满，都是一个让人头疼的难题。

　　为此，金源新燕莎MALL给先期进驻的400多家商铺提供培育期优惠政策，同时每三个月做一次市场调研，了解顾客的消费习惯，不断调整规划布局。例如，为了迎合实际消费需求，他们采用以品类为主(即分为珠宝饰品区，家居用品区，运动生活区、休闲服装区等)的集中布局，取代了以品牌为主的分散布局，腾出的空铺按照新的规划，补充招进新的专卖和专营店。

　　用金源新燕莎MALL总经理傅跃红的话说就是，两年来他们的品牌置换工作始终在进行，几乎是每天夜间都有商铺在装修、施工。

　　据傅介绍，如今金源新燕莎MALL内部初步形成了一个全方位协调配合系统，角色也互相匹配：开发商主要负责物业管理，运营公司负责整个商场现场管理，各个品牌商则负责店内品牌和销售管理等等。但她也承认，离完善的统一管理和运营体系还有相当距离，整体经济效益也未达到理想状态。

　　而在商业专家们眼中，开业两年后整个金源MALL最大问题之一，是目标消费群体定位仍然摇摆不定。

　　中国商业联合会副秘书长王耀指出，金源MALL的独特优势在于规模，但弱点却是缺少独特品牌资源，引进品牌的战略也不清晰，导致很多国内外知名品牌供应商看好这里却不敢进驻。他甚至建议“拿出5000万元买断引进20个国际上公认的优秀品牌，这样会带来100到200个新的比较好的品牌”。

　　中国商业研究中心研究员于淑华则认为，应该先通过更佳的服务吸引各种渠道的客户，以增加人气。根据世纪金源提供的数据，目前世纪城总共有1.8万户居民，加上周边区域性辐射，主要消费人群也就20万人左右。但如此体量的购物中心，即使同时有5万人到来，也不会显得太热闹，因此金源MALL内餐饮店生意颇为兴旺，其他功能区却相对冷清。

　　看来如何利用项目自身的独特性，以及方圆5公里内并无其他大型购物中心这一有利条件提升客户忠诚度，合理解决“为什么样的人群服务”的问题，仍然悬而未决。

　　视点二：住宅商业联动开发：一桩不亏本的买卖

　　据了解，金源MALL项目并不在当初北京城市整体规划中“东西南北四大MALL”之列，但它却是最先建起来的一个。

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